Au cours des dernières années, l’investissement dans la location meublée s’est affirmé comme une option attrayante. Cependant, dès lors que cette activité génère des revenus, elle est soumise à des règles fiscales précises et complexes. Nous vous proposons de décrypter ensemble ces dispositions pour optimiser au mieux votre investissement. De l’imposition aux charges déductibles, en passant par la gestion de la TVA et autres obligations fiscales, nous ferons le tour de cette problématique cruciale.
Différents types d’impositions
Régime MicroBIC
Dans le cadre du régime microBIC, la fiscalité s’applique après un abattement correspondant à :
– 50% des recettes perçues, avec un plafond de 72.600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés
– 71% des recettes et un plafond de 176.200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire et s’ajoute à cette taxation, de même que la CFE.
Régime Réel Simplifié
Le régime réel simplifié se présente comme une alternative au régime microBIC lorsque les charges dépassent le seuil de l’abattement prévu. Dans ce cas, l’impôt est déterminé après déduction des charges réelles liées à l’activité (amortissement du bien immobilier, frais d’entretien…). Cela rend donc cette option très attractive pour certains loueurs qui ont des dépenses significatives liées à leur activité locative meublée.
L’impact des charges déductibles
L’impact des charges déductibles dans la fiscalité des locations meublées est un élément non négligeable à considérer lors de l’investissement immobilier. Une étude menée par le journal Les Echos en 2019 révèle que ces charges peuvent représenter jusqu’à 30% du loyer perçu. Les charges déductibles regroupent diverses dépenses inhérentes à la location d’un bien immobilier.
Nous retrouvons notamment les frais d’agence, les travaux de réparation et d’entretien, ainsi que l’amortissement du bien. Il est également possible de déduire les intérêts d’emprunt liés au prêt contracté pour acquérir le logement. De plus, certaines charges locatives sont récupérables auprès des locataires tandis que d’autres sont entièrement à la charge du propriétaire. Parmi elles, nous citons comme exemple majeur la taxe foncière qui constitue une part importante des dépenses immobilières.
Par ailleurs, il convient de rappeler brièvement qu’établir son choix sur l’emplacement du futur investissement n’est pas anodin : Nice offre par exemple une variété intéressante de quartiers pour répondre aux différents besoins en termes de location meublée. Comprendre et maîtriser les différentes charges déductibles permettra aux investisseurs immobiliers d’optimiser leur fiscalité et donc leur rentabilité.
Gestion de la TVA
TVA et location meublée classique
Avez-vous déjà réfléchi à l’impact de la TVA dans le cadre d’une location meublée classique ? En principe, les loyers perçus par un bailleur pour la location d’un logement meublé ne sont pas assujettis à la TVA. Toutefois, cette exonération est conditionnée par un certain nombre de critères. Le bailleur doit notamment respecter le régime réel et ne pas proposer des prestations para-hôtelières associées à sa location.
Il est également important de noter qu’en cas de non-respect des conditions fixées par l’administration fiscale, le bailleur devient redevable de la TVA au taux normal en vigueur (20 %) sur les loyers qu’il perçoit. Dans ce cas précis, il aura l’obligation d’établir une déclaration auprès des services fiscaux.
TVA pour les résidences services
Qu’en est-il alors pour une résidence service ? La situation diffère légèrement : si vous louez un bien en résidence service (comme une résidence étudiante ou sénior), vous êtes susceptible d’être assujetti à la TVA. Ces locations saisonnières offrent généralement des services supplémentaires tels que l’accueil du locataire ou le nettoyage du logement.
Dans ce contexte particulier, même si votre activité principale reste celle de loueur en meublé, ces prestations para-hôtelières peuvent rendre vos revenus imposables au titre de la TVA selon le taux normal actuellement applicable. Néanmoins, chaque situation étant particulière, nous vous conseillons de consulter un professionnel pour évaluer précisément votre situation fiscale.
Autres obligations fiscales
La cotisation foncière des entreprises
En matière de location meublée, la cotisation foncière des entreprises (CFE) s’impose comme une obligation fiscale. L’activité est redevable de cette taxe locale basée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés dans le cadre de l’activité. A compter de 2024, l’imposition à la cotisation foncière des entreprises s’appliquera à toutes les locations meublées.
En effet, l’administration fiscale vient de revenir sur l’exonération de cotisation foncière dont bénéficiaient certaines locations meublées.
L’impôt sur la plus-value
Outre la CFE, l’impôt sur la plus-value constitue un autre volet de la fiscalité lié à une activité de location. En cas de cession du bien immobilier, nous devons tenir compte d’une éventuelle plus-value qui serait alors assujettie à l’imposition.
Deux taux distincts sont appliqués sur la plus-value : 19% pour l’impôt proprement dit et 17.2% pour les prélèvements sociaux soit une imposition globale maximale de 36,2%. Si l’activité de location meublée est soumise à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
