Le bail emphytéotique est un contrat immobilier de très longue durée (entre 18 et 999 ans). Il consiste en une dissociation entre l’habitat et le foncier.
Un droit immobilier limité dans le temps
Faisant l’objet d’une publicité foncière, ce bail donne à l’emphytéote un droit de jouissance plus large que celui d’un simple locataire. Il s’agit d’un droit réel immobilier qui peut être loué, cédé, hypothéqué ou saisi.
Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des constructions et améliorations deviennent propriété exclusive du bailleur. Sans aucune indemnité (sauf clause contraire).
Les origines du bail emphytéotique
- Le bail emphytéotique trouve son origine dans le droit romain qui établissait un droit de jouissance appelé « jus emphyteuticum) sur les propriétés rurales. L’objet du contrat d’emphytéose (du grec ἐμφύτευσις emphuteusis) était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges.
- Très utilisé au Royaume Uni, le bail emphytéotique est peu connu en France où il est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime. Il est également utilisé dans les villes où le foncier est relativement cher. Ce concept pourrait s’y développer à l’avenir.
Quelques exemples à Nice
A Nice, quelques constructions ont été réalisées sur le régime juridique du bail emphytéotique.
L’exemple le plus emblématique est l’ensemble immobilier et commercial Nice-Etoile (ouvert en 1982).
La ville de Nice a cédé le terrain pour 1 franc symbolique. Au terme de 99 ans, elle récupérera le terrain et les constructions.
Le même type de bail a été utilisé pour l’hôtel Radisson Blu sur la Promenade des Anglais, le centre commercial Nice One, près d’Allianz Riviera, et la gare du Sud.
