Après des années de hausse de la fiscalité locale, 2026 marque un changement de cap à Nice.

Élu maire en mars, Éric Ciotti avait fait de la baisse des impôts locaux l’une de ses principales promesses de campagne. Quelques semaines après son élection, les premières mesures commencent à se concrétiser.

Pour les propriétaires niçois, la question est évidemment importante : la taxe foncière va-t-elle réellement baisser et quel sera l’impact sur le coût de la détention d’un bien immobilier à Nice ?

Taxe foncière : la part communale diminue

La mesure la plus emblématique concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties.

L’objectif affiché par la nouvelle municipalité est de revenir sur une partie de la hausse décidée en 2024 et d’alléger la pression fiscale qui pèse sur les propriétaires. Lors du vote du budget rectificatif en avril 2026, le taux communal a ainsi été ramené de 35,30 à 30,62%, soit une diminution d’environ 13,3 % du taux communal.

Cette mesure représente plus de 33 M€ d’économies pour les propriétaires de biens bâtis, compensées par une réduction des dépenses de fonctionnement de la Ville.

Et la taxe d’habitation ?

La réforme de la taxe d’habitation a supprimé cet impôt pour les résidences principales depuis 2023. En revanche, la taxe d’habitation reste due pour les résidences secondaires et certains autres logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale.

À Nice, cette question est loin d’être anecdotique. La ville compte un nombre important de résidences secondaires et de logements détenus par des propriétaires qui n’y résident qu’une partie de l’année. Et la taxe d’habitation a atteint des sommets.

Là encore, la nouvelle municipalité souhaite infléchir la fiscalité. Éric Ciotti a annoncé une baisse de la taxe d’habitation applicable aux résidences secondaires, avec l’objectif affiché de restituer plusieurs millions d’euros aux propriétaires concernés.

Cette mesure s’inscrit dans une stratégie plus large : rendre la fiscalité niçoise plus attractive tout en encourageant la remise sur le marché de logements aujourd’hui peu ou pas occupés.

Une fiscalité qui compte dans un projet immobilier

La fiscalité locale n’est pas un simple détail administratif lorsque l’on achète un appartement ou une maison.

• Pour un propriétaire occupant, la taxe foncière constitue une dépense récurrente qui vient s’ajouter aux charges de copropriété, aux éventuels travaux et au coût du crédit immobilier.

• Pour un investisseur, elle entre directement dans le calcul de la rentabilité locative nette.

Une diminution de la taxe foncière peut donc améliorer légèrement l’équilibre financier d’un investissement. Elle peut également rendre certains biens plus intéressants à long terme, notamment dans un contexte où les acquéreurs sont devenus particulièrement attentifs à l’ensemble des coûts liés à la propriété.

Mais il serait excessif de considérer la fiscalité comme le seul facteur déterminant du marché immobilier niçois. L’emplacement, le prix d’achat, l’état du bien, les charges de copropriété, le niveau des loyers et les conditions de financement restent bien plus structurants dans une décision d’investissement.

Nice veut-elle redevenir fiscalement plus attractive ?

C’est probablement l’un des enjeux de ce changement de politique.

Nice bénéficie déjà d’atouts considérables pour l’immobilier : son climat, son attractivité touristique et internationale, son environnement, son marché locatif et sa position de grande métropole méditerranéenne.

Dans ce contexte, une fiscalité locale plus modérée peut constituer un argument supplémentaire en faveur de l’investissement immobilier à Nice. Pour les propriétaires de résidences secondaires, la baisse annoncée de la taxe d’habitation va également dans le sens d’un rééquilibrage après plusieurs années de durcissement de la fiscalité applicable à ces logements.

Reste maintenant à voir comment ces décisions se traduiront concrètement sur les avis d’imposition et, surtout, si cette nouvelle politique fiscale s’inscrira dans la durée.

2026, une nouvelle donne pour les propriétaires niçois ?

Après les hausses fiscales des dernières années, 2026 ouvre donc une nouvelle page pour la fiscalité immobilière à Nice.

La baisse du taux communal de taxe foncière constitue un signal fort envoyé aux propriétaires. Elle pourrait également participer à améliorer l’attractivité de Nice auprès des investisseurs et des acquéreurs, même si son impact doit être apprécié dans le contexte plus global du marché immobilier.

Pour les propriétaires comme pour les futurs acquéreurs, la fiscalité locale devient ainsi un élément de plus à intégrer dans la réflexion immobilière.

Et à Nice, où le prix d’un appartement peut varier considérablement d’un quartier à l’autre, chaque euro compte lorsqu’il s’agit d’évaluer le coût réel d’un bien.

En définitive, l’année 2026 s’annonce donc comme celle du renouveau budgétaire, avec l’ambition de redonner à Nice une compétitivité fiscale.