Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel … et les prix de l’immobilier non plus !

En immobilier comme en Bourse, en cryptomonnaies ou même dans le prix des tomates anciennes au marché du Cours Saleya, il existe une règle universelle : rien ne monte éternellement.
Les marchés évoluent par cycles. Ils montent, ralentissent, corrigent … puis repartent dans l’autre sens.

Pendant les phases de hausse, tout paraît simple.

Les vendeurs deviennent soudainement des experts en valorisation patrimoniale, les voisins prennent leur appartement pour un penthouse new-yorkais et certains propriétaires pensent qu’une cuisine “dans son jus” de 1987 mérite une plus-value émotionnelle.

Puis le marché change de ton.

Et c’est souvent le dernier acquéreur, celui qui a acheté “parce que ça ne pouvait que monter”, qui se retrouve coincé avec un bien illiquide ou une moins-value inattendue quelques années plus tard.

Un marché français revenu sur terre

Après l’euphorie post-Covid et plusieurs années de hausse quasi continue, le marché immobilier français traverse depuis 2024 une phase de normalisation. La hausse brutale des taux d’intérêt a profondément modifié la donne.

Pendant longtemps, les acheteurs pouvaient emprunter à moins de 1 %. Autrement dit : l’argent était presque gratuit. Résultat, les prix ont grimpé dans de nombreuses villes, parfois de façon déconnectée du pouvoir d’achat réel des ménages.

Depuis, le réveil a été un peu plus brutal. Des mensualités plus élevées, des banques plus prudentes et des acquéreurs redevenus attentifs aux défauts des biens ont changé l’ambiance.

😂 Aujourd’hui, un appartement sombre au 4ème étage sans ascenseur ne se vend plus en trois visites “parce qu’il y a un aperçu mer depuis le coin gauche du balcon en se penchant légèrement”.

Le marché est devenu plus sélectif.

Nice a bien résisté et même caracolé en tête … mais Nice n’est pas une planète à part

À Nice, la situation reste plus solide que dans d’autres villes ou régions françaises. La capitale azuréenne bénéficie toujours d’atouts puissants :

• Un climat difficile à délocaliser,
• Une clientèle internationale,
• Une offre foncière limitée,
• Une forte demande de résidences secondaires,
• Et une qualité de vie qui continue d’attirer retraités, actifs souhaitant télétravailler au soleil et Parisiens fatigués de payer 14 € un spritz.

Mais même à Nice, le marché évolue.

Après plusieurs années de hausse soutenue, le premier trimestre 2026 montre un léger recul des prix moyens. Rien d’un krach spectaculaire : on parle davantage d’une correction raisonnable que d’un effondrement.

Et honnêtement, ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle.

Un marché où les prix augmentent trop vite finit toujours par exclure les acquéreurs locaux.
À terme, cela bloque les transactions et crée un attentisme qui pénalise tout le monde : vendeurs comme acheteurs.

Cette respiration permet donc de “resolvabiliser” une partie de la clientèle et de remettre un peu de fluidité dans le marché.

Tous les quartiers ne réagissent pas de la même manière

Comme souvent en immobilier, il faut éviter les généralités.

Dire “les prix baissent à Nice” n’a pas beaucoup plus de sens que dire “les restaurants sont chers”.
Tout dépend de l’endroit.

Sur les secteurs les plus recherchés, les prix résistent encore très bien car les stocks sont au plus bas. Citons les quartiers des Musiciens, du Carré d’Or, du Port, de la Promenade des Anglais ou encore des Baumettes qui continuent d’attirer une clientèle solvable et souvent peu dépendante du crédit bancaire.

Les beaux appartements avec terrasse, cachet, étage élevé ou vue mer trouvent encore rapidement preneur lorsqu’ils sont correctement positionnés.

En revanche, les secteurs plus excentrés ou les biens présentant des défauts importants connaissent davantage de tensions :

• Délais de vente qui s’allongent,
• Négociations plus marquées,
• Acquéreurs plus exigeants,
• Et vendeurs parfois bloqués psychologiquement sur des prix peu réalistes.

Car oui, le marché a changé. Et Internet n’aide pas toujours.

Certains propriétaires voient encore un appartement affiché à un prix très ambitieux sur un portail immobilier et pensent automatiquement que ce prix correspond à sa valeur réelle.

Mais entre un prix affiché et un prix signé chez le notaire, il y a parfois un petit canyon.

Le retour du vrai métier d’agent immobilier

Pendant les années de forte hausse, vendre un bien était parfois presque trop simple.
Un bon emplacement, quelques photos correctes et une machine à café suffisaient parfois à déclencher plusieurs offres.

Aujourd’hui, le métier redevient plus technique. Il faut :

• Estimer avec précision (pas d’estimation pour faire plaisir),
• Filtrer les acquéreurs et les aider dans leurs projets,
• Valoriser intelligemment chaque bien,
• Négocier de manière équilibrée,
• Rassurer acquéreurs et vendeurs

À l’agence Istra, nous avons encore constaté ces derniers mois que certains biens parvenaient à se vendre très rapidement. Mais presque toujours pour la même raison : un prix cohérent dès le départ.

Un bien surestimé finit souvent par subir le pire scénario :

1. Il reste longtemps sur le marché,
2. Il devient “grillé” auprès des acheteurs,
3. Puis il se revend finalement moins cher après plusieurs baisses successives.

Autrement dit : vouloir gagner 20.000 € de plus peut parfois faire perdre du temps … et finalement davantage d’argent.

2026 : une année qui demandera du réalisme

Pour le reste de l’année 2026, la prudence semble être de mise.

Pas du catastrophisme. Pas non plus l’euphorie des années où tout se vendait en une semaine.

Simplement du réalisme.

Les vendeurs qui accepteront les nouvelles conditions du marché continueront à vendre dans de bonnes conditions, surtout à Nice où la demande demeure réelle.

Les autres risquent de découvrir une vérité immobilière aussi ancienne qu’efficace : ce n’est pas parce qu’un bien est “rare” qu’il peut être vendu à n’importe quel prix.