Le marché immobilier français traverse une période de transition. Depuis le début de l’année 2026, le nombre de transactions diminue (– 17 000 au premier semestre) alors que le nombre de biens proposés à la vente progresse régulièrement. Cette évolution crée un effet de ciseaux : davantage de logements sont disponibles alors que les acquéreurs sont moins nombreux à concrétiser leur projet.

Cette nouvelle configuration modifie le rapport de force entre vendeurs et acheteurs. Les négociations deviennent plus fréquentes et surtout les délais de vente s’allongent.

Un marché immobilier moins fluide

Pendant plusieurs années, vendre un bien immobilier pouvait sembler relativement simple. Dans de nombreuses villes, les biens correctement situés trouvaient acquéreur en quelques semaines seulement, parfois même après une seule visite.

Aujourd’hui, la situation est différente et les acheteurs prennent davantage leur temps. Ils visitent plus de biens, comparent davantage, négocient, et n’hésitent plus à renoncer lorsqu’ils estiment qu’un prix n’est pas cohérent avec le marché.

Cette prudence s’explique par plusieurs facteurs :

• Le coût du crédit reste sensiblement supérieur à celui que les Français ont connu entre 2016 et 2022. Même si les taux se sont stabilisés, le pouvoir d’achat immobilier demeure inférieur à celui des années précédentes. Parallèlement, les banques continuent d’appliquer des critères d’octroi exigeants, limitant le nombre de ménages pouvant accéder au financement.
• À cela s’ajoute un contexte économique et politique qui incite à la prudence. Le taux d’épargne des Français est proche des plus hauts, signe d’une confiance fragile. Les incertitudes liées à la conjoncture économique, aux tensions internationales, au coût de l’énergie et à l’approche des échéances politiques de 2027 conduisent de nombreux ménages à différer leurs projets.

Une offre qui augmente progressivement

Dans le même temps, le nombre de biens proposés à la vente est en hausse (+ 81 000 sur un an).

Plusieurs phénomènes expliquent cette évolution :

• Les biens qui ne trouvent pas preneur restent plus longtemps sur le marché ;
• Certains propriétaires décident malgré tout de vendre pour financer un autre projet ;
• Des investisseurs arbitrent leur patrimoine face à une rentabilité devenue moins attractive dans certains secteurs ;
• Les successions et séparations continuent d’alimenter naturellement le marché.

Le résultat est simple : les acquéreurs disposent désormais d’un choix plus large, ce qui renforce leur pouvoir de négociation. Lorsqu’un bien paraît trop cher, ils savent qu’ils trouveront probablement une alternative plus intéressante.

Les délais de vente s’allongent

L’allongement des délais constitue sans doute l’évolution la plus visible du marché actuel, une conséquence naturelle de l’augmentation de l’offre de biens.

Un appartement qui se vendait en une ou deux semaines peut aujourd’hui nécessiter plusieurs mois avant de trouver son acquéreur. Cela ne signifie pas forcément que le bien présente un défaut, mais qu’il est simplement proposé à un prix qui correspond encore au marché immobilier de 2025 et pas à celui de 2026.

C’est ce que les professionnels appellent “l’effet d’usure” : plus une annonce immobilière reste en ligne, plus les acheteurs se demandent pourquoi elle n’a toujours pas trouvé preneur.

Des réalités très différentes selon les territoires

Bien entendu, la France ne connaît pas un marché immobilier unique, il y a des milliers de micromarchés, mais une tendance de fond se dessine un peu partout.

• Certaines régions enregistrent déjà une baisse sensible des prix depuis quelques années, notamment là où l’offre dépasse largement la demande ou dans les secteurs qui avaient connu une forte hausse après la crise sanitaire.
• À l’inverse, les zones où le foncier reste rare conservent une meilleure résistance. C’est le cas notamment de nombreuses villes du littoral où la correction porte davantage sur les délais de vente que sur les prix eux-mêmes.

Nice résiste … mais le marché ralentit également

Le marché niçois présente plusieurs spécificités :

• La qualité de vie, l’attractivité touristique, la clientèle internationale et le manque relatif de foncier continuent de soutenir les valeurs immobilières.
• Les prix ont beaucoup augmenté au cours des dernières années et commencent tout juste à se stabiliser, voire à baisser légèrement.

Pour autant, Nice n’échappe pas au ralentissement général.

Le nombre d’acquéreurs capables de financer leur projet diminue et la concurrence entre les biens augmente. Il y a moins de contacts sur chaque annonce, les visites sont plus nombreuses avant qu’une décision soit prise, et les offres d’achat mettent davantage de temps à arriver.

• Les biens les plus recherchés, parfaitement entretenus, bien situés et proposés au prix du marché continuent de se vendre assez rapidement.
• En revanche, les logements nécessitant des travaux importants, affichant une performance énergétique médiocre ou proposés au-dessus de leur valeur réelle peuvent désormais rester plusieurs mois sur le marché.

Adapter sa stratégie de vente dans un marché incertain

Dans ce contexte, la première qualité d’un vendeur devient le réalisme.

Une estimation précise, intégrant les nouvelles réalités du marché, constitue aujourd’hui le meilleur moyen de vendre dans de bonnes conditions.

Il est encore plus essentiel de mettre son bien grâce à une présentation irréprochable : photographies professionnelles, vidéo, descriptif complet, dossier de copropriété et diagnostics à jour …

Enfin, il faut accepter que la négociation fasse désormais partie de la plupart des transactions. Un acheteur qui formule une offre raisonnable est souvent plus précieux qu’une hypothétique proposition au prix qui ne viendra peut-être jamais.

À Nice comme ailleurs, les prochains mois devraient confirmer cette tendance.