Depuis plusieurs années, les propriétaires de logements vivent au rythme des réformes énergétiques. Entre l’évolution du DPE, les interdictions progressives de location et les obligations de rénovation, nombreux sont ceux qui peinent à suivre un calendrier législatif aussi instable.

Le 8 juillet dernier, une nouvelle étape a été franchie : le Sénat a adopté le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », porté par le ministre Vincent Jeanbrun. Il vise à relancer un marché locatif en forte tension tout en maintenant les objectifs de la transition énergétique.

Alors, que prévoit concrètement cette réforme ? Quels changements pour les propriétaires bailleurs ? On en parle maintenant !

Pourquoi les passoires thermiques sont-elles progressivement interdites à la location ?

Pour comprendre cette nouvelle réforme, il faut revenir à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a pour objectif de réduire l’empreinte carbone de la France en agissant sur plusieurs secteurs, dont l’immobilier. L’un des leviers majeurs consiste à faire disparaître progressivement du marché locatif (une hérésie dans un marché aussi tendu) les logements les plus énergivores, communément appelés « passoires thermiques ».

Leur performance énergétique est évaluée grâce au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui classe les logements de A (appartement économe) à G (logement énergivore).  Et depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, sauf si un bail était déjà en cours avant cette date.

La suite du calendrier était déjà fixée :

• Les logements classés F devaient être interdits à la location à partir du 1er janvier 2028 ;
• Les logements classés E devaient suivre au 1er janvier 2034.

Une réglementation qui a fragilisé le marché locatif

Cette montée en puissance devait inciter les propriétaires à engager rapidement des travaux de rénovation énergétique. Mais dans les faits, rien ne s’est déroulé comme prévu et l’impact a été négatif sur le marché immobilier, comme l’avaient anticipé de nombreux professionnels.

• Une rénovation énergétique performante représente souvent un investissement financier lourd. Pour de nombreux propriétaires, notamment les bailleurs modestes ou les retraités, cet effort financier est difficilement supportable, même avec les aides existantes.
• La situation est encore plus délicate en copropriété. L’isolation de la façade, la réfection de la toiture ou le remplacement d’une chaudière nécessitent des décisions votées en assemblée générale et les délais peuvent alors s’étendre sur plusieurs années.

À cela s’ajoute une question économique : dans certaines régions, le coût des travaux peut dépasser la valorisation qu’ils apportent au logement, ce qui rend absurde ces investissements.

Conséquence : de nombreux propriétaires ont préféré vendre leur bien, le laisser vacant ou renoncer à le louer, réduisant encore une offre locative déjà insuffisante dans la plupart des grandes villes.

Dans les villes comme Nice, cette raréfaction des logements disponibles contribue à accentuer les difficultés rencontrées par les étudiants, les jeunes actifs et les familles pour se loger.

Le gouvernement propose un sursis … sous certaines conditions

Pour répondre à cette problématique, le gouvernement souhaite assouplir le dispositif avec une mesure à priori plutôt simple : permettre aux propriétaires de continuer à louer leur logement, même s’il est classé F ou G, à condition de s’engager par contrat à réaliser une rénovation énergétique.

L’objectif n’est donc pas de supprimer les obligations de rénovation, mais de laisser davantage de temps aux propriétaires pour effectuer les travaux. Les délais évoqués sont les suivants : 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les logements en copropriété.

Le gouvernement anticipe le retour sur le marché de plusieurs centaines de milliers de logements aujourd’hui vacants ou retirés de la location.

Ce qu’il faut retenir :

Comme souvent lorsqu’il est question d’immobilier, ce projet de loi fait débat.

• Les représentants des propriétaires saluent une mesure plus réaliste, qui tient compte du coût élevé des rénovations et des difficultés actuelles du marché locatif.
• À l’inverse, certaines associations environnementales craignent que ce report ralentisse la rénovation du parc immobilier français.

Le texte doit arriver à l’Assemblée nationale en septembre. S’il est définitivement adopté, certains propriétaires pourront donc continuer à louer leur logement à condition de s’engager à réaliser des travaux dans un délai défini.

Ce projet de loi marque une inflexion de la politique du logement en France.

Reste à savoir si cela sera suffisant. Les chiffres annoncés semblent très ambitieux, voire hors d’atteinte. La crise du logement est déjà prégnante et nécessiterait une vraie remise à plat du droit et de la fiscalité de l’immobilier (et pas une énième réformette).