La vente en viager

Le viager est un mode de vente immobilière qui se différencie par ses modalités de paiement. En fait, le prix de vente est converti en 2 composantes : un bouquet (paiement initial) et une rente viagère (souvent mensuelle).

Ce type de transaction concerne généralement une personne qui vend son appartement ou sa maison, tout en conservant le droit d'y rester vivre. On parle dans ce cas de viager occupé et le montant du prix tient compte d'un abattement (DUH) pour l'usufruit et l'occupation. Mais le bien peut également être vendu en viager libre.

Le contrat de vente en viager prévoit, dans la majorité des cas, le versement d'un capital initial, appelé le bouquet, au vendeur (crédirentier). En plus de ce versement, l'acheteur (débirentier), paie une rente viagère garantie à vie et indexée. Le contrat est toujours rédigé par un notaire, car le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte, même si le vendeur conserve la jouissance du logement. 

Le viager présente un intérêt réel pour les deux parties :

- Pour le vendeur, le viager permet de s’assurer un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours, tout en restant dans les lieux du bien vendu (sauf viager libre). C'est une formule bien adaptée aux personnes âgées qui ont peu de revenus et/ou pas d'héritiers.

- Pour l'acheteur, le viager est un moyen d'échelonner le paiement du prix d'acquisition d'un bien immobilier dans le temps, tout en pariant sur l'espérance de vie du vendeur. Le calcul est simple : plus le vendeur vit longtemps et plus l’acquisition est coûteuse. Ce pari (appelé aléa) peut paraître choquant, mais c’est la condition impérative du contrat; l’intérêt étant que, si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie estimée, l'acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Pour calculer la rente, on applique des tables (établies par les compagnies d’assurances ou les notaires) qui tiennent compte de l'âge du vendeur (ou des vendeurs), de son espérance de vie, et de la valeur du bien cédé. Evidemment, un viager libre est plus cher qu'un viager occupé. La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L'acheteur du viager peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente. Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

Fiscalement, les rentes viagères sont soumises, en France, à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Variant selon l'âge du vendeur au moment où il touche la rente, elle est fixée à : 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans inclus, 40 % de 60 à 69 ans inclus, et 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans. Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès.

En bref, la vente en viager est une sérieuse alternative face à la faiblesse des retraites. La population française vieillit et les pensions sont appelées à devenir de moins en moins suffisantes. Sur la Côte d’Azur et en région Parisienne, se concentre la plus grande partie des ventes en viager, car les prix de l’immobilier y sont élevés.

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    • Bouquet : 220 000 € / Rente : 1 000 €
    • 3 chambres
    • 1 salle de bains
    • 86 m²

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